Défiscalisation immobilière : comment profiter du dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie vise à stimuler les investissements dans la rénovation de logements anciens situés dans des zones nécessitant une réhabilitation importante. Ce dispositif, comme d'autres mesures de défiscalisation immobilière, a pour objectif de soutenir l'accès au logement et promeut également la rénovation énergétique, un critère essentiel pour l'éligibilité des travaux entrepris. Alors, comment fonctionne la loi Denormandie ? Comment profiter du dispositif Denormandie et obtenir les meilleures rentabilités ? Découvrez notre guide complet.

Sommaire : 

1. La loi Denormandie, qu’est-ce que c’est ?
2. Quelles conditions pour bénéficier de la loi Denormandie en 2024 ?
3. Quelle réduction d’impôts éligible à la loi Denormandie ?
4. Avantages du dispositif Denormandie
5. Défiscaliser en loi Denormandie : ce qu’il faut retenir

La loi Denormandie, qu’est-ce que c’est ?

La loi Denormandie, mise en œuvre dès le 1ᵉʳ janvier 2019 et portant le nom de l'ancien ministre du logement Julien Denormandie, vise à revitaliser les centres-villes en incitant les propriétaires à rénover des logements situés dans des quartiers anciens dégradés. Cette mesure législative encourage aussi la rénovation énergétique des habitations et vise à répondre à la forte demande locative dans les zones urbaines tendues. En définitive, ces initiatives contribuent à améliorer la qualité du parc immobilier français.

En contrepartie d’un engagement à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans et de réaliser des travaux de rénovation, l’investisseur peut bénéficier d'une réduction sur son impôt sur le revenu. Ce dispositif est ouvert aux contribuables qui acquièrent un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026, à condition que le bien n'ait pas été possédé par l'investisseur avant 2019.

💡 Bon à savoir : 

Il est à noter que la loi Denormandie est semblable à la loi Pinel, mais spécifiquement adaptée aux logements anciens. Bien que la loi Pinel Ancien existe déjà, les deux dispositifs se complètent en ciblant des villes différentes et en intégrant divers aspects spécifiques à chaque mesure.

Quelles conditions pour bénéficier de la loi Denormandie en 2024 ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, il est crucial de respecter certaines conditions d’éligibilité qui permettent de maximiser l'optimisation fiscale. 

Pour commencer, ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant investir dans des logements anciens situés dans des zones nécessitant une réhabilitation, comme les quartiers anciens dégradés ou les villes du programme “Action Cœur de Ville”. Deux types de biens sont éligibles et critères à respecter : 

1. les logements anciens ayant besoin de travaux de rénovation ;
2. les locaux transformés en habitations ;
3. les travaux doivent représenter au moins 25 % de l'investissement total et viser soit à l'amélioration du logement, soit à la création de surface habitable ou encore à l'amélioration de la performance énergétique ;
4. Un autre critère important est le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds varient en fonction des zones géographiques, allant des grandes villes en zone A bis aux villes plus petites en zone B2, et sont réévalués chaque année. Le but est de louer le bien à des ménages modestes à un prix de location abordable. L'investisseur doit également s'engager à louer son bien nu pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (avec une réduction d’impôt croissante en fonction de la durée).

En outre, les travaux de rénovation doivent être réalisés par une entreprise professionnelle, afin de prétendre à des aides supplémentaires liées à la transition énergétique.

Enfin, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Quelle réduction d’impôts éligible à la loi Denormandie ?

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie se caractérisent par des taux de réduction d'impôt qui varient en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire s'engage à louer son bien. Voici un aperçu des réductions possibles :

• une réduction de 12 % du montant de l'investissement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• une réduction de 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• une réduction de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ces taux rappellent ceux du dispositif Pinel avant 2023, où une réduction maximale pouvait atteindre 63 000 € (pour un investissement de 300 000 € sur 12 ans). Toutefois, en 2023, des ajustements ont rendu ces taux dégressifs, et un dispositif Super Pinel a été introduit pour maintenir des avantages similaires.

En complément de la réduction d'impôt, le dispositif Denormandie permet également la déduction de diverses charges de votre revenu global, ce qui maximise ainsi votre avantage fiscal. Parmi ces charges déductibles, vous pouvez compter :

• la taxe foncière ;
• l'assurance du prêt ;
• les frais de gestion ;
• les primes d'assurance garantissant les loyers.

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Avantages du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie bénéficie des mêmes avantages pour l’achat d’un bien ancien avec travaux que le dispositif Pinel pour le neuf. 

Quels sont les avantages d’investir dans l’ancien via ce dispositif ?

1. Réduction d’impôts calculée sur la totalité de l’opération de 12, 18 ou 21 % proportionnellement à la durée du bail,
2. Cumulable avec le déficit foncier en imputant le montant des travaux dépassant les 25% obligatoires de la loi Denormandie,
3. Optimise la rentabilité de votre investissement,
4. Valorise votre investissement sur le marché local et vous aide à constituer votre patrimoine sur le long terme,
5. Contribue à la redynamisation de centre des villes moyennes en France.

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Défiscaliser en loi Denormandie : ce qu’il faut retenir

La loi Denormandie se présente comme un dispositif attractif pour les investisseurs désireux de combiner avantage fiscal et contribution à la rénovation des centres-villes anciens.

Quelques conseils pour bien investir en Denormandie

Pour sécuriser votre investissement immobilier, il est crucial d'analyser le marché local. Assurez-vous que le bien est situé dans une ville éligible au dispositif Denormandie et qu'il se trouve dans une zone favorable, proche des commodités et des transports. Étudiez également les loyers pratiqués pour vérifier qu’ils respectent les plafonds légaux et garantissent un rendement locatif positif, en prenant en compte le coût d'achat et des travaux.

Quand s'arrête le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est réglementé par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. La loi de finances pour 2024, via son article 72, a étendu la réduction d'impôt associée à ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2026.