Prix de l'immobilier neuf à Marseille : quelle évolution ?

Avec environ 873 000 habitants, Marseille est la seconde commune la plus peuplée de France. En pleine mutation depuis près de 20 ans, la ville offre un fort potentiel pour l'investissement locatif et de nombreux programmes immobiliers neufs se développent dans les arrondissements marseillais. La ville se distingue par ses nombreux atouts, notamment des prix immobiliers nettement plus abordables que dans d'autres grandes métropoles de taille comparable. Alors, quelle évolution des prix à Marseille ces dernières années ? Découvrez notre guide complet !

Sommaire : 

1. Quels sont les prix de l’immobilier neuf à Marseille ?
2. Comment se porte l’immobilier locatif à Marseille ?
3. Où obtenir le meilleur rendement locatif pour un investissement dans le neuf à Marseille ? 
4. Les projets qui peuvent impacter les prix immobiliers à Marseille dans le neuf 
5. Évolution des prix à Marseille : ce qu’il faut retenir

Quels sont les prix de l’immobilier neuf à Marseille ?

D’après les chiffres du Figaro Immobilier d’octobre 2024, les prix de l'immobilier neuf à Marseille ont atteint un prix médian de 5 353 €/m² au 1ᵉʳ septembre 2024, représentant une hausse de 5 % sur 1 an et de 25 % sur 5 ans. L’évolution des prix à Marseille montre une variation significative selon les quartiers et les types de logements, avec des prix allant de 3 869 €/m² pour les biens les plus abordables à 7 807 €/m² pour les biens les plus chers. 

Le prix du m² varie également en fonction du nombre de pièces : 

• Studios / 1 pièce : 6 920 €/m²
• 2 pièces : 5 760 €/m²
• 3 pièces : 5 025 €/m²
• 4 pièces : 5 330 €/m²
• 5 pièces : 5 185 €/m²
• 6 pièces : 8 008 €/m²
• 7 pièces et plus : 8 696 €/m²

On observe donc une dynamique de hausse continue, avec une évolution récente marquée (notamment en septembre 2023), où le prix moyen s'établissait à 5 099 €/m².

Comment se porte l’immobilier locatif à Marseille ?

Si vous envisagez un investissement locatif sur Marseille, cette ville offre des perspectives attrayantes grâce à une forte demande de locations. Depuis 2023, l’évolution des prix à Marseille concernant les loyers est la suivante : ils ont progressé de +1,6 %. 

D’après Pretto, au printemps 2024, le loyer médian hors charges était de : 

• 17 €/m² pour un T1
• 15 €/m² pour un T2
• 12 €/m² pour un T3.

Marseille est également un pôle d'attraction pour les étudiants, avec des établissements renommés comme l’Université Aix-Marseille, l’école Centrale Marseille, Epitech ou encore la Kedge Business School. Ces écoles supérieures accueillent environ 90 000 étudiants répartis sur plusieurs campus dans la ville. Les studios et les appartements deux-pièces sont donc très demandés chaque année.

Toutefois, il est aussi important de noter que le risque d'impayés à Marseille est légèrement supérieur à celui d'autres villes françaises. Il est conseillé de choisir méticuleusement vos locataires et de vérifier leur solvabilité !

Où obtenir le meilleur rendement locatif pour un investissement dans le neuf à Marseille ?

Dans le cadre d’un investissement locatif à Marseille et au regard de l’évolution des prix à Marseille, voici les quartiers à prioriser pour 2024 et les prochaines années à venir : 

• La Joliette : situé dans le 2ᵉ arrondissement, ce quartier d’affaires bordant le littoral près du Vieux-Port est passé de zone ouvrière à secteur branché grâce au programme Euro méditerranée. Très prisé par les jeunes actifs, il connaît une augmentation rapide des prix immobiliers.
• Euro Méditerranée : ce projet de développement durable sur plusieurs décennies a revitalisé de nouvelles zones de la ville. Il crée ainsi un potentiel d’investissement à long terme avec la construction de près de 14 000 logements neufs.
• 1ᵉʳ arrondissement : cœur historique et culturel de la ville, ce quartier est parfait pour cibler les étudiants grâce à sa proximité avec le Vieux-Port et plusieurs établissements éducatifs. La forte demande locative pour les petites surfaces offre une rentabilité élevée.
• 4ᵉ arrondissement : idéal pour les familles et jeunes professionnels, ce quartier offre une qualité de vie paisible avec des parcs comme Longchamp. Il propose un coût immobilier abordable et des opportunités d’investissement dans de nouveaux programmes immobiliers.
• 5ᵉ arrondissement : ce quartier dynamique attire les étudiants et jeunes actifs, offrant un mélange entre qualité de vie et vie urbaine animée. L’offre immobilière est adaptée aux besoins de petites surfaces, idéale pour une location étudiante ou jeune professionnelle.

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Les projets qui peuvent impacter les prix immobiliers à Marseille dans le neuf

Comme mentionné précédemment, le projet Euro Méditerranée est une vaste opération de rénovation urbaine qui se poursuit depuis deux décennies. Avec la création de nouveaux logements, bureaux et espaces verts, cette initiative vise à moderniser les quartiers nord de la ville (notamment La Joliette) et à renforcer l'attractivité de la zone.

Autre projet important : le Cap Pinède, un programme de réhabilitation situé dans le 15ᵉ arrondissement. Il comprend la construction de nouveaux logements ainsi que des infrastructures commerciales et de loisirs. L'amélioration de la qualité de vie dans ce secteur pourrait bien impacter l’évolution des prix à Marseille sur cette zone, en particulier pour les programmes neufs.

Le développement de la zone du Prado, avec le prolongement de la ligne de tramway et la modernisation de l'avenue du Prado, devrait également dynamiser le marché immobilier local. Les nouveaux aménagements urbains (comme la création de pistes cyclables et l'amélioration des transports en commun) sont susceptibles de rendre les quartiers adjacents plus attractifs.

Enfin, le programme Les Fabriques, dans le 15ᵉ arrondissement, se concentre sur la création d'un écoquartier axé sur le développement durable. Ce projet prévoit plus de 1 000 logements, des commerces et des espaces de coworking. Il pourrait entraîner une revalorisation des prix dans ce secteur en pleine transformation.

Évolution des prix à Marseille : ce qu’il faut retenir

Le marché immobilier neuf de Marseille est donc dans une dynamique intéressante, avec une hausse des prix très rapide sur 5 ans : près de 25 %. Cette information reflète l'attractivité croissante de la ville, au même titre que le nombre croissant de programmes immobiliers qui s’y développent. Marseille offre un terrain fertile pour les investisseurs immobiliers comme pour les primo-accédants : des cibles de choix pour les acteurs immobiliers du neuf !

Quel est le prix du m2 à Marseille ?

En octobre 2024, tout type de biens confondus, le prix moyen au m² à Marseille est estimé à 3 341 euros.

Est-ce le moment d'investir à Marseille ?

Avec une hausse des prix importante sur les 5 dernières années (une tendance qui ne manquera pas de continuer) et un marché locatif en pleine expansion, Marseille est une ville très intéressante pour investir en 2024.