Loi Malraux 2024 : tout savoir sur le dispositif et ses avantages fiscaux !

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise à préserver le patrimoine architectural. Elle offre au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts le coût des travaux de rénovation engagés sur un bien ancien de caractère historique, situé dans des zones spécifiques. Cette loi est conçue pour encourager la conservation et la protection des bâtiments historiques.

Sommaire : 

1. Qu’est-ce que la loi Malraux 1962 ?

2. Les avantages fiscaux du dispositif Malraux

3. Comment fonctionne la loi Malraux ?

- Conditions

- Travaux éligibles

- Zones éligibles

4. Loi Malraux ou immobilier neuf : comparatif des avantages et inconvénients

5. Défiscaliser en loi Malraux : ce qu’il faut retenir.

Qu’est-ce que la loi Malraux 1962 ?

Introduit en 1962, le dispositif de défiscalisation Malraux est destiné à inciter la restauration de propriétés immobilières anciennes de valeur historique. La loi de finances pour 2024 a prolongé l'accès au dispositif jusqu'au 31 décembre 2024.

La loi Malraux offre une réduction d'impôt qui peut atteindre jusqu'à 30 % des dépenses engagées pour les travaux réalisés à partir de 2012. Cette réduction fiscale est calculée en fonction du montant investi dans la rénovation, avec un plafond fixé à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Depuis 2017, une flexibilité a été introduite, permettant aux investisseurs de reporter ce plafond à l'année suivante si nécessaire.

Les avantages fiscaux du dispositif Malraux

La réduction d'impôt offerte par le dispositif Malraux dépend de la localisation du bien immobilier. Pour les travaux initiés depuis 2016, cette réduction est de 22 % pour les biens situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR), qui intègre les anciennes zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). 

Elle s'élève à 30 % pour les immeubles dans un SPR associé à un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou situés dans un secteur sauvegardé, ainsi que dans les quartiers anciens dégradés ou les zones à forte concentration d’habitations anciennes nécessitant des rénovations (NPNRU).

Bien que cet avantage fiscal soit significatif, les conditions d'éligibilité sont strictes, ce qui rend essentiel le conseil d'un professionnel en gestion de patrimoine pour ceux qui envisagent ce type d'investissement.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Conditions

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, l’acquéreur doit respecter plusieurs critères :

1. Restauration intégrale : le bâtiment acquis doit être entièrement restauré.
2. Autorisation préfectorale : une autorisation spéciale du Préfet doit être obtenue avant de commencer les travaux.
3. Location non meublée : les logements doivent être loués nus et servir de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
4. Délai de mise en location : le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de rénovation.
5. Exclusion familiale : le locataire ne doit pas être un membre de la famille de l’acquéreur.

Travaux éligibles

Les travaux éligibles sous le dispositif Malraux doivent suivre des règles strictes :

• Supervision professionnelle : les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
• Nature des travaux : seuls les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs ou de transformation de logements complets sont admissibles.
• Restrictions : les avantages fiscaux ne s'appliquent que pendant la durée des travaux, qui doivent être achevés dans les trois ans suivant l'obtention du permis de construire. Les travaux doivent concerner une restauration complète de l'immeuble dans des secteurs spécifiques.
• Non-éligibilité : certaines dépenses ne sont pas éligibles, y compris les charges foncières, les dépenses imposées par la loi, les contributions aux travaux de copropriété et les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Zones éligibles

Le dispositif Malraux s'applique aux biens situés dans des zones où l’architecture présente un intérêt historique, culturel ou esthétique justifiant leur conservation :

• Sites patrimoniaux remarquables (SPR) : couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou, en l’absence de ces plans, lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique.
• Quartiers anciens dégradés (QAD) : pour les opérations engagées jusqu'au 31 décembre 2024, et dans les zones de concentration élevée d'habitats anciens dégradés faisant partie d’un accord dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) pour les dépenses effectuées à partir du 1ᵉʳ janvier 2016.

Cette législation vise à encourager la restauration de bâtiments historiques tout en offrant des incitations fiscales significatives, mais elle nécessite une attention méticuleuse aux détails pour assurer la conformité.

Loi Malraux ou immobilier neuf : comparatif des avantages et inconvénients

Si vous faites face à des prospects qui hésitent entre investir dans l’ancien via la loi Malraux ou investir en immobilier neuf, voici un tableau qui résume les avantages et inconvénients de chaque option : 

Dispositif Malraux

Avantages

• Réduction d'impôt significative
• Valorisation du patrimoine historique 
• Potentiel de plus-value à long terme

Inconvénients

• Complexité des travaux 
• Risques financiers
• Exigences de location

Immobilier neuf

Avantages

• Réduction d'impôt Pinel 
• Faibles coûts d'entretien 
• Performances énergétiques
  

Inconvénients

• Coût initial élevé
• Risque de saturation du marché
• Dépendance aux incitations fiscales

Ainsi, l’immobilier neuf représente un investissement plus simple et potentiellement moins risqué : c’est un argument que vous pouvez mettre en avant lorsque vous présentez vos programmes neufs. Vous pouvez également utiliser notre simulateur Pinel, LMNP et d’emprunt pour réaliser une simulation en moins d’une minute, et valoriser votre expertise auprès de vos prospects.

Défiscaliser en loi Malraux : ce qu’il faut retenir

La loi Malraux convient principalement aux personnes qui apprécient l'architecture et désirent contribuer à la conservation du patrimoine français. L’avantage fiscal est très intéressant, bien que sujet à des conditions strictes. Pour les particuliers qui veulent défiscaliser, n’hésitez pas à leur présenter d’autres dispositifs plus simples comme le Pinel ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, compatibles avec l’immobilier neuf !

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

Vous pouvez profiter d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % des dépenses engagées pour des travaux dans un logement situé dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans un quartier ancien dégradé.

Comment se calcule l'impact fiscal d'un investissement en loi Malraux ?

La réduction d'impôt se base sur le coût des travaux engagés pour la rénovation du bien. L'investisseur peut bénéficier d'une réduction de 22 % ou 30 % du montant total des dépenses de travaux, en fonction de l'emplacement et de la nature du site. Cette réduction est directement déduite de l'impôt sur le revenu à payer.