Logement locatif intermédiaire (LLI) : un nouvel avantage fiscal en 2025 ?

Le dispositif Pinel a officiellement pris fin il y a quelques mois, mais pour autant, les investisseurs particuliers et professionnels de l’immobilier peuvent encore bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Cela est, entre autres, possible avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Le LLI permet d’investir dans des logements à loyers maîtrisés, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal intéressant. En 2025, une nouvelle mesure fiscale vient renforcer son attractivité, notamment avec la possibilité pour les SCPI de se positionner sur le LLI. Explications. 

1. Logement locatif intermédiaire : de quoi parle-t-on ?

2. Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

3. La nouveauté 2025 : les SCPI se positionnent sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

4. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI ?

5. Le LLI : aussi une opportunité pour les investisseurs particuliers ?

6. Logement locatif intermédiaire : tout ce que vous devez savoir

Logement locatif intermédiaire : de quoi parle-t-on ? 

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se trouve à mi-chemin entre le logement social et le logement privé classique. Il s’adresse aux ménages qui ont des revenus trop élevés pour être éligibles au logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger dans le parc privé en raison de loyers trop élevés. C’est pourquoi le logement locatif intermédiaire est proposé à un loyer inférieur au marché privé (généralement de 10 % à 20 % de moins). 

Avec le LLI : 

• Le loyer est fixé sous un seuil défini par l’État (mais sera toujours inférieur aux prix du marché). 
• Pour y être éligible, il faut avoir des revenus inférieurs à un certain plafond (qui dépend de la localisation du bien et de la composition du ménage). 
• Les logements sont le plus souvent gérés par des opérateurs publics ou des investisseurs qui optent pour certains dispositifs fiscaux pour réaliser leurs investissements immobiliers.

🧐 Bon à savoir : Le LLI a été mis en place pour répondre à la pénurie de logements abordables dans certaines zones tendues, où les loyers du marché sont souvent trop élevés pour les classes moyennes.

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Quels sont les avantages fiscaux du LLI ? 

Pour encourager la construction et la mise en location de logements abordables dans les zones tendues, le gouvernement a prévu divers avantages fiscaux. En l’occurrence, les avantages fiscaux du LLI institutionnel concernant essentiellement la TVA et la fiscalité foncière. 

Ainsi : 

• Les investisseurs institutionnels qui construisent ou transforment des locaux en logements locatifs intermédiaires bénéficient d’un taux réduit de TVA à 10 % au lieu de 20 % (article 279-0 bis A du CGI). 

Exemple pour un T2 en zone A : un bien affiché à 240 000 € (prix marché en 2024) pourra être acquis à un prix avantageux de 205 000 €, soit une économie immédiate de 35 000 €.

• Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés qui investissent dans le LLI (grandes foncières, sociétés d’économie mixte, Action Logement, etc.) peuvent profiter d’un crédit d’impôt équivalent à l’ancienne exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB).

Exemple sur un T2 acquis 205 000 € : l’économie de taxe foncière est estimée globalement à 26 000 € sur 20 ans.

🧐 Bon à savoir : Avant 2023, le crédit d’impôt n’existait pas. À la place, les logements locatifs intermédiaires pouvaient bénéficier d’une exonération de taxe foncière (TFPB) pouvant aller jusqu’à 20 ans.

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La nouveauté 2025 : les SCPI se positionnent sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Depuis 2025, le gouvernement français a introduit un nouvel avantage fiscal pour encourager l’investissement dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) via les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Ce dispositif vise à stimuler la construction de logements intermédiaires en incitant les SCPI à diversifier leurs actifs dans des programmes immobiliers à loyers modérés.

Jusqu’ici, les SCPI se concentraient principalement sur l’acquisition de bureaux, commerces, résidences étudiantes et EHPAD, entre autres. Mais face à la crise du logement en zone tendue, l’État a voulu mobiliser de nouveaux acteurs pour développer une offre de logements plus abordables.

Et les SCPI ont tout à fait leur rôle à jouer. Elles peuvent, en effet, capter des capitaux importants et financer des projets de logement locatif intermédiaire à grande échelle. Les investisseurs, de leur côté, peuvent alors accéder au marché de l’immobilier intermédiaire, sans avoir à gérer eux-mêmes les biens acquis. 

Grâce à ces nouvelles mesures, investir en SCPI de LLI : 

• Permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 %. Cette réduction permet aux investisseurs de diminuer le coût d’acquisition des biens immobiliers et d’améliorer la rentabilité de leur investissement.  
• Peut permettre de profiter d’un rendement intéressant. Bien que les loyers soient plafonnés, le LLI bénéficie d’une forte demande en zone tendue, ce qui réduit le risque de vacances locatives.

Exemple pour un T2 de 48 m2 acquis 205 000€ : le loyer est estimé à 780 € mois la première année et évoluera tout au long de la détention du bien.

🧐 Bon à savoir : Le gouvernement a élargi le nombre de communes considérées comme zones tendues (plus de 200), où la demande de logements dépasse l’offre. Cette extension permet aux SCPI d’investir dans un plus grand nombre de villes.  

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI ?

Pour qu’un logement puisse effectivement bénéficier des avantages fiscaux du LLI, il doit respecter plusieurs critères : 

• Se trouver dans une zone tendue, où l’offre de logements est insuffisante, soit uniquement les zones A et B1. 
• Louer le bien acquis pendant une durée minimale de 15 ans.
• Le bien doit se trouver dans un ensemble où au moins 25 % des logements doivent être des logements sociaux (sauf si la commune compte déjà plus de 35 % de logements sociaux ou si le programme est situé dans un quartier prioritaire de la ville).

• Les loyers ne doivent pas dépasser les plafonds Pinel et les locataires doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds définis.
• Ces logements doivent être loués comme résidence principale.

Le LLI : aussi une opportunité pour les investisseurs particuliers ? 

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est souvent associé aux grands investisseurs institutionnels et aux SCPI. Pourtant, les particuliers peuvent aussi profiter de certains dispositifs fiscaux pour investir dans ce type de bien. 

En effet, plusieurs dispositifs existent pour inciter les investisseurs privés à proposer des logements à loyers modérés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. C’est, par exemple, le cas : 

• Du dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % aux particuliers qui investissent dans des logements neufs destinés à la location. 
• Du dispositif Louer Abordable, qui permet aux particuliers de louer un bien existant en appliquant un loyer modéré en contrepartie d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs (jusqu’à -65 %). 
• Du dispositif Denormandie, qui vise à stimuler les investissements dans la rénovation de logements anciens.

Le dispositif LLI est désormais disponible en recherche via notre logiciel Otaree : 754 lots et 57 programmes déjà référencés ! N’hésitez pas à prendre contact avec nous si vous souhaitez en savoir plus.

🧐 Bon à savoir : Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, mais les investissements réalisés avant cette date continueront à bénéficier de l’avantage fiscal pendant toute la durée d’engagement. 

Logement locatif intermédiaire : tout ce que vous devez savoir 

Le LLI est-il une alternative intéressante au dispositif Pinel ?

Oui ! Avec la fin du Pinel en 2024, le LLI devient une nouvelle option d’investissement locatif, notamment grâce à ses avantages fiscaux (TVA réduite, crédit d’impôt sur la taxe foncière).

Qui peut bénéficier des avantages fiscaux du LLI en 2025 ?

Les investisseurs institutionnels (SCPI, foncières, Action Logement) peuvent profiter de la TVA réduite à 10 % et d’un crédit d’impôt compensant la taxe foncière. Les investisseurs particuliers peuvent aussi investir en LLI via des SCI notamment.