Depuis le 1er janvier 2023, les critères du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel ont changé. Les futurs propriétaires vont donc bénéficier d'un taux de réduction d'impôt réduit. Mais rien n'est perdu, car la loi Pinel classique n'achèvera pas sa course avant le 31 décembre 2024. En 2023, elle cohabitera avec la nouvelle version du dispositif : le Pinel plus.

Vers une loi Pinel à taux réduit

Fer de lance de l'investissement locatif dans l'immobilier neuf depuis plus de 8 ans, la loi Pinel propose aux propriétaires particuliers une défiscalisation indexée sur la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans) et soumise à des conditions de location. Depuis sa mise en place en 2014, la loi Pinel a pour objectif de stimuler l'offre de logements dans les zones dites "tendues" en offrant aux investisseurs un avantage fiscal.

Pour rappel, les investisseurs peuvent profiter de l'avantage fiscal Pinel si les critères d'éligibilité suivants sont remplis :

• Le logement est neuf ou en VEFA dans un immeuble d'habitation collectif.
• Il doit se trouver dans les zones éligibles au dispositif : zone A, A bis et B1.
• Il doit présenter un niveau de performance énergétique minimal.
• Le montant total de l'investissement pris en compte pour la réduction d'impôt ne doit pas dépasser 300 000 € (ou 5 500 €/m²).
• La durée de location doit être de 6 ou 9 ans et peut être prorogée jusqu'à 12 ans.
• Les plafonds de ressources et de loyer doivent être respectés.

Initialement annoncée pour 2023, la fin du dispositif Pinel "classique"a finalement été prorogée par le gouvernement jusqu'au 31 décembre 2024. En revanche, dès le 1er janvier 2023, les avantages octroyés par la loi Pinel sont réduits. Conséquence, les taux de réduction d'impôt appliqués pour les biens immobiliers acquis à partir de 2023 sont dégressifs. Ils connaîtront donc une nouvelle baisse en 2024. Une formule moins avantageuse qui permet, néanmoins, aux investisseurs de toujours profiter d'une réduction d'impôt.

Les changements pour la loi Pinel en 2023

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Pinel plus, la version verte du dispositif

L'année 2023 marque la cohabitation de deux formules Pinel : le Pinel à taux réduit, venu remplacé la version classique, et le Pinel plus. Le Pinel plus, aussi appelé "super Pinel", est une version à vocation écologique et environnementale du dispositif, qui permet de conserver les avantages fiscaux du Pinel classique. Ainsi, dès 2023 et après 2024, il est donc encore possible de profiter des taux de réduction d'impôt pratiqués jusqu'en 2022. Pour en bénéficier, le logement doit respecter un certain nombre de critères relatifs aux nouvelles exigences réglementaires en matière de performance énergétique. Il doit notamment atteindre un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur dès 2025, la RE2020.

Pour être éligible à la loi Pinel +, en plus des conditions classiques d'éligibilité, le logement doit :

• se situer dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). La liste des QPV est disponible en ligne.

OU

• respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique. À partir de 2024, le logement acquis ou construit devra présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A.

Quels sont les conditions d'éligibilité à respecter ?

Le Pinel + présente aussi la particularité d'ajouter à la liste des conditions d'éligibilité un critère de qualité d'usage et de confort, conformément au décret n°2022-384 du 17 mars 2022. Il s'agit d'une liste précise de critères que doivent remplir les nouveaux logements garantissant un niveau de confort et d'usage adapté aux besoins de son occupant. Par exemple, une surface minimale est fixée en fonction du nombre de pièces que comporte le logement.

De plus, les biens éligibles à la loi Pinel plus devront proposer des espaces extérieurs privatifs ou encore répondre à des critères d'agencement ou de luminosité. Ainsi, un T1 éligible à la loi Pinel + devra avoir une superficie minimale de 28 m² et disposer d'un balcon d'au moins 3 m². Un T2 devra présenter un minimum de 45 m² et un espace extérieur d'au moins 5 m². La taille minimale réglementaire augmente en fonction du type de bien. Cependant, le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022. Il en va de même pour les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction.

Où investir en loi Pinel en 2023 ?

De nombreuses communes sont éligibles au dispositif Pinel +, en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Voici le top 5 des villes qui attirent les investisseurs en loi Pinel :

• Toulouse
• Bordeaux
• Nantes
• Rennes
• Montpellier

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