Loi Jeanbrun 2026 : Guide Complet du Dispositif

Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun (aussi appelé "Relance Logement" ou "statut du bailleur privé") marque un tournant pour l'investissement locatif en France. Cette loi permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'un amortissement jusqu'à 5,5% et d'un déficit foncier plafonné à 10 700€, sans contrainte de zonage géographique. Dans ce guide, découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'amendement Jeanbrun : conditions d'éligibilité, plafonds de loyers, calculs fiscaux et stratégies d'optimisation.

Validé pour une durée de 3 ans et relevant de l'article 31 du BOFiP, ce dispositif hybride s'adresse à des investisseurs avertis.

Retrouvez sur cet article toutes les informations pratiques concernant ce nouveau dispositif.

🔗 Télécharger la fiche complète Loi Jeanbrun

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Présentation générale du dispositif Jeanbrun

Le statut du bailleur privé, dispositif Jeanbrun a pour objectif de relancer l’investissement locatif privé en France, en contrepartie d'avantages fiscaux significatifs et d'engagements sociaux (loyers maîtrisés).

Types de biens éligibles

Pour être éligible, l'opération doit respecter des critères stricts.

Le dispositif s'applique uniquement aux logements collectifs :

• Neuf ou VEFA : destinés à la location nue (non meublée) à titre de résidence principale.
• Anciens ou nouveaux permis de construire.

⚠️ Attention aux exclusions

→ La location meublée (LMNP/LMP) est exclue (elle reste soumise aux BIC).
→ Les maisons individuelles neuves / VEFA ne sont pas citées comme éligibles à ce jour dans les informations disponibles.
→ Biens acquis avant l’entrée en vigueur du dispositif (prévue à compter de 2026 selon la loi adoptée).

Zonage territorial et champ géographique

Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un zonage restrictif. Il est applicable sur l’ensemble du territoire français, sans exclusion géographique (zones A, A bis, B1, B2, C, DOM-TOM).

À ce stade, aucune restriction territoriale formelle n’est prévue dans les informations disponibles.

Plafond du prix du bien

Il n’existe pas de plafond réglementaire sur le prix d’acquisition du bien.

Cependant, la mécanique de l’amortissement induit un seuil économique au-delà duquel l’investissement devient moins optimisé fiscalement.

Pour obtenir un exemple de calcul en location intermédiaire, téléchargez la fiche complète.

Autres conditions

• Aucune limite en matière de volume d’opérations ;
• Respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires ;
• Mise en location nue obligatoire ;
• Interdiction de louer à un membre du cercle familial - 2 rangs ;
• Respect des exigences énergétiques.

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Règles du dispositif Jeanbrun

Durée d’engagement

• Engagement minimum de location : 9 ans.
• Aucune durée maximale juridique.

Cependant, l’avantage fiscal étant lié à l’amortissement, celui-ci est implicitement limité dans le temps par sa mécanique comptable.

La durée maximale est donc fiscale/comptable, et non juridique.

📌 Exemple pour une location intermédiaire

→ Amortissement : 3,5 % de 80 % de la valeur du bien
→ Durée implicite d’amortissement : environ 23 ans
→ Au-delà, le dispositif perd progressivement son intérêt fiscal

Amortissement du bien

Base amortissable : 80 % de la valeur du bien

Taux d’amortissement selon le type de loyer

• Location intermédiaire : 3,5 %/an
• Location sociale : 4,5 %/an
• Location très sociale : 5,5 %/an

(Taux appliqués sur 80 % de la valeur du bien)

Plafonds annuels de déduction par foyer

• 8 000 €/an pour la location intermédiaire
• 10 000 €/an pour la location sociale
• 12 000 €/an pour la location très sociale

📣 Spécificité majeure

Contrairement au LMNP, l’amortissement Jeanbrun n’est pas limité aux seuls revenus fonciers. Il permet également de réduire le revenu imposable global, dans la limite des plafonds applicables.

Pour obtenir un exemple de fonctionnement fiscal, téléchargez la fiche complète.

Règles relatives au déficit foncier

Le plafond actuel de déduction du déficit foncier sur le revenu global, fixé à 10 700 €, demeure inchangé.

Ainsi, tout déficit foncier généré par d’autres opérations pourra être cumulé avec celui issu d’une opération Jeanbrun, dans la limite de ce plafond de 10 700 €.

📌 Rappel

L’imputation sur le revenu global n’est possible que l’année de création du déficit. Tout déficit non consommé devient ensuite un déficit reportable, imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.

• Régime réel obligatoire (pas de micro-foncier) ;
• Aucun changement des règles générales du déficit foncier ;
• Plafond d’imputation : 10 700 € par an ;
• Excédent reportable sur les revenus fonciers futurs, sur 10 ans maximum.

Calcul du plafond de loyer Jeanbrun

À ce stade, les modalités ne sont pas totalement finalisées (point restant à valider définitivement dans le décret d’application).

• Il s’appuie sur le référentiel ANAH / Loc’Avantages.
• Les zones ne sont pas encore définitivement publiées, mais une grille proche du Pinel (A / A BIS / B1 / B2 / C/ DOM ) avec des plafonds différenciés est attendue.

Trois niveaux de loyers

→ Intermédiaire
→ Social
→ Très social

Tableau complet sur les niveaux de loyers dans la fiche

La formule de calcul est identique à celle du Pinel / Denormandie :

Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient

Avec :

• Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (plafond 8 m²)
• Coefficient = 0,7 + (19 / surface), plafonné à 1,2

Pour obtenir un exemple concret en location intermédiaire, Zone A, logement de 45 m2 (sans extérieur), téléchargez la fiche complète.

Réintegration de l’amortissement dans la plus-value

Les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Les règles d’exonération de la plus-value restent inchangées :

• 22 ans pour l’exonération de l’impôt sur la plus-value
• 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux

Principe général des règles d'exonération

Lors de la vente d’un bien immobilier (hors résidence principale), la plus-value est imposée :

• à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
• à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux,

Détail des abattements

Pour l’impôt sur le revenu (19 %)

• 0 % d’abattement jusqu’à la 5ᵉ année incluse
• 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
• 4 % la 22ᵉ année

→ Soit une exonération totale d’IR après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)

• 0 % jusqu’à la 5ᵉ année incluse
• 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
• 1,60 % la 22ᵉ année
• 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année

→ Soit une exonération totale après 30 ans

Autres informations sur le dispositif Jeanbrun

• Il est possible d’investir au travers d’une SCI à l’IR.
• Il n’est pas possible de coupler fiscalement le dispositif Jeanbrun avec du loc'Avantages.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun n’est pas un Pinel bis, c’est un dispositif hybride.

C’est un outil patrimonial de haut niveau, destiné à des investisseurs :

• fiscalisés,
• structurés,
• patients,
• capables de raisonner en flux et non en « carotte fiscale ».

Bien utilisé, il peut devenir le meilleur dispositif locatif nu depuis 20 ans.

Mal utilisé, il risque de décevoir ceux qui cherchent une défiscalisation simple et immédiate.